 COMPROMIS DE VENTE, SOUS-SEING PRIVE, ACTE AUTHENTIQUE :Ce sont les "avant contrats" : ils permettent de sceller les volontés des parties, sous réserve de la levée de conditions suspensives (obtention d'un financement pour l'acquéreur, purge du droit de préemption etc.).
Un seul ou deux notaires ?
C'est selon la volonté de chacun, sachez que cela ne coûte pas plus cher : si chaque partie souhaite être assistée par son propre notaire, les émoluments (qui sont fixés par un tarif légal) seront partagés entre les deux notaires. |
| | SUPERFICIE : N'achetez ni trop petit.. Ni trop grandDans la mesure du possible, n'achetez pas trop exigu. Si vous êtes jeune, la famille a toutes les chances de s'agrandir. Si vous approchez de la quarantaine, l'espace devient un élément important du cadre de vie et les adolescents apprécient d'avoir leur coin bien à eux.
Néanmoins, ne tombez pas dans l'excès inverse : une trop grande surface est lourde à entretenir quotidiennement. Orientez votre recherche vers des logements où le volume et l'organisation des pièces sont bien conçus. |
| | MAISONS OU APPARTEMENTS ?La maison est souvent plus vaste, se fait de plain-pied ou avec étage, dispose d'un jardin, d'un cellier, d'un garage... ces atouts ne doivent pas masquer un coût important d'entretien (toiture, ravalement, peintures...) et un emplacement hors du centre-ville, notamment en région parisienne.
Vivre en appartement impose un certain nombre de contraintes (voisinage, règlement collectif...), mais les charges sont partagées par la copropriété. |
| | CONSTRUCTIBILTE DU TERRAIN ET CERTIFICAT D'URBANISMESi la maison possède un terrain sur lequel vous projetez une extension ou la construction d'une autre maison, il faudra vous renseigner sur la constructibilité du terrain en demandant à la mairie un certificat d'urbanisme. Ce certificat est un document donnant les dispositions d'urbanisme applicables sur le terrain, les servitudes d'utilité publique, la desserte du terrain par les équipements publics. En outre, il approuve ou non la réalisation d'un projet. Si, dans un délai de 4 mois, vous n'avez pas reçu de réponse, cela signifie que votre projet n'est pas accepté. |
| | CE QUE VOUS DEVEZ PAYER A LA SIGNATUREEn signant l'acte définitif, en tant qu'acquéreur, vous devez verser la somme correspondante au prix d'achat, ajoutée des frais annexes. Ces derniers sont constitués de :
* les droits de mutation (4,80%) ;
* des frais liés à l'emprunt ;
* des débours (salaire du conservateur des hypothèques et coût des états hypothécaires, des frais de papier timbré, des émoluments du notaire réglementés par décret :
- 5% de 0 à 3048,98 € ;
- 3,30% de 3049,13 à 6097,96 € ;
- 1,65% de 6098,11 à 16769,39 € ;
- 0,825% au delà de 16769,39 €.
Attention aux notaires trop gourmands !
A noter que les notaires ont pour fâcheuse habitude de surévaluer les sommes dues au titre de frais annexes administratifs. Dans les trois mois après la vente, rappelez-les à l'ordre pour qu'ils vous remboursent le trop-perçu. |
| | CHERCHEZ LE MEILLEUR CREDITUne fois le montant que vous pouvez emprunter établi, essayez de trouver la formule la plus adéquate pour cela il vous faut :
* Comparez le taux fixe et le taux variable, les échéances constantes et modulables, en jouant sur la durée sachant que plus un prêt est long, plus les mensualités certes sont allégées, mais plus le crédit vous coûtera cher.
* Etudiez tous les petits prêts qui peuvent vous être accordés(1 %, fonctionnaire).
* Regardez si vous avez droit à des prêts réglementés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt à l'accession sociale (PAS).
* Pour les prêts libres, faites jouer la concurrence.
Une fois toutes ces données en main, faites faire des simulations : un emboîtement des différents crédits permet, à charges mensuelles égales, d'obtenir un coût total de crédit moins élevé. |
| | VOUS AVEZ 10 JOURS POUR REFLECHIR : un refus sans fraisCe que doit contenir l'offre que doit vous faire parvenir le banquier
La loi du 13 juillet 1979 sur le crédit immobilier oblige le banquier à vous adresser une offre de prêt complète, par lettre recommandée avec accusé de réception. L'offre doit contenir:
* l'identité des parties,
* celle des cautions,
* le coût total du crédit,
* la description des assurances
* un tableau d'amortissement.
10 jours de réflexion et rien à payer en cas de refus
L'offre ne peut être signée que dix jours après sa réception : il s'agit d'un délai de réflexion accordé à l'emprunteur comme aux cautions éventuelles. Pendant ce délai, l'emprunteur a le droit de se rétracter, sans subir de préjudice. Et, jusqu'à l'acceptation de l'offre, vous n'avez à verser aucune somme d'argent à quel que titre que ce soit.
Passé ce délai, vous pouvez soit accepter l'offre, soit la refuser. Si vous acceptez, vous devez la renvoyer signée à votre banquier et le crédit peut alors se mettre en place. Si vous la refusez, signifiez votre refus au prêteur qui ne pourra vous réclamer aucun frais .
Attention à ne pas refuser systématiquement toutes les offres
Toutefois, ce refus ne doit pas permettre aux candidats acquéreurs d'échapper à leurs obligations envers le vendeur ou le promoteur en refusant abusivement toute offre de prêt. Pour faire face à cette situation, la Cour de Cassation, en février 1994, a décidé que le ?client, qui, dans son contrat d'achat, a noté le montant du financement requis et qui obtient une offre correspondant aux caractéristiques de financement de l'opération qu'il a lui-même édictées, ne peut demander, en cas de refus du prêt, l'annulation du contrat d'achat?. |
| | **L'ASSURANCE DECES INVALIDITE : POURQUOI ET COMMENT ?POURQUOI ?
Qui la demande et que couvre-t-elle ?
L'assurance décès-invalidité est exigée par l'établissement-prêteur. En cas de décès de l'emprunteur, l'assurance prendra alors en charge les mensualités restant à rembourser. Elle joue également lorsque vous êtes reconnu en invalidité permanente et définitive, c'est-à-dire si vous ne pouvez plus travailler. Cette assurance ne sert pas uniquement à la banque puisqu'elle couvre les héritiers de l'emprunteur qui n'auront pas à s'honorer de la dette. Il s'agit donc d'un point important de votre contrat de prêt qu'il ne faut pas traiter à la légère.
COMMENT ?
Ce que vous demande la banque
Lors de la souscription du prêt, l'assureur de la banque va vous demander de remplir un questionnaire de santé portant sur votre état général, vos antécédents, les maladies, les accidents. Au vu de vos réponses et surtout si vous êtes dans une bonne tranche d'âge (30-45 ans) et sans problèmes notoires, elle vous donnera son feu vert.
Si certaines réponses ne lui agréent pas ou si elle doute de votre bonne foi, elle peut demander des examens complémentaires et accorder sa garantie moyennant une surprime.
La clause d'exclusion
Elle peut également assortir le contrat d'une clause d'exclusion de certains risques liés à :
* la maladie (dépression nerveuse, maladie "lombo-sciatiques", diabète, épilespsie...) ;
* <la nature du travail pour des professions particulièrement exposées (moniteur de ski, marins pêcheurs, pompiers, bûcherons...) ;
* la pratique de certaines activités sportives (escalade, parapente, spéléologie...).
Les baisses de tarifs
A l'inverse et depuis très peu de temps, certaines compagnies abaissent leurs tarifs pour les jeunes emprunteurs, les non-fumeurs, les sportifs"soft"...N'essayez pas d'entourlouper l'assureur par une fausse déclaration (traitement lourd non avoué, maladie héréditaire...) vous perdriez toutes les garanties.
Les conditions d'age
En général, il faut être âgé de moins de 60 ans à la date de souscription du prêt et avoir moins de 70 ans au moment du remboursement définitif. De nombreux assurances, tenant compte de l'allongement de la durée de la vie repoussent ces limites, moyennant une surprime pouvant quelquefois atteindre 10 voire 15 fois le montant de la prime ordinaire !
Sur une ou deux têtes
L'assurance peut être prise sur deux têtes à 100%, c'est-à-dire qu'au décès de l'un des deux conjoints l'assurance rembourse à la banque le capital restant dû, mais elle coûte alors deux fois plus cher. Elle peut aussi être prise à 50% sur chaque tête, mais seulement alors la moitié des échéances seront prises en compte. |
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|  | |  | |  NOTAIRES DE FRANCEL'achat la vente
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